道路後退（セットバック）とは？建築基準法・条例(指導要綱)・開発許可で違う後退基準を解説

2026年7月31日 2026年7月31日阿部　勇太

建築計画を行う際、「道路後退（セットバック）」という言葉を耳にすることがあります。

道路後退とは、現在の道路幅員が不足している場合などに、建築物の敷地を一部道路にして、道路幅を広げることをいいます。

ただし、道路後退といってもすべて同じ基準で下がるわけではありません。

実際には、

建築基準法による道路後退
条例又は指導要綱による道路後退
開発許可による道路後退

など、根拠となる制度によって後退方法や必要な幅が異なります。

この記事では、それぞれの違いについて解説します。

※建築基準法上の「2項道路」については、以前の記事で詳しく解説しています。

① 建築基準法による道路後退（2項道路のセットバック）

建築基準法では、原則として幅員4ｍ以上の道路に接していなければ建築することができません。

しかし、建築基準法が施行された当時から存在する幅員4ｍ未満の道路については、一定の条件を満たすことで「道路」として扱うことがあります。

これが建築基準法第42条第2項に規定される、いわゆる「2項道路」です。

2項道路に接する敷地で建築を行う場合、将来的に幅員4ｍの道路を確保するため、道路中心線から2ｍ後退する必要があります。

例えば、現在の道路幅員が3ｍの場合、

道路中心から敷地側へ0.5ｍ後退

することで、将来的に4ｍ道路となるよう計画します。

このように、建築基準法によるセットバックは「将来4ｍ道路を確保するための後退」という考え方になります。

② 条例や指導要綱による道路後退

自治体によっては、建築基準法による後退とは別に、条例や指導要綱(以下条例等)による道路後退が定められている場合があります。

これは、良好な住環境の確保や安全な道路整備を目的として、市町村独自の基準で設定されているものです。

条例等による後退では、例えば、

事業区域の面積
建築する建物の規模
用途

などによって必要な後退幅が決まります。

後退幅は自治体によって異なりますが、道路中心線から、

2.25ｍ
2.50ｍ
3.00ｍ

程度の後退を求められるケースがあります。

また、対象となる道路は2項道路だけではありません。

建築基準法第42条第1項第1号道路（幅員4ｍ以上の道路）であっても、条例の対象となる場合があります。

ただし、すべての建築物が対象になるわけではありません。

一般的な戸建住宅などでは対象外となることが多いですが、市町村によっては市街化調整区域内の建築などで条例の対象となる場合があります。

そのため、建築計画を行う際には、必ず対象となる自治体の条例や指導要綱の確認が必要です。

※条例等についてはこちらの記事で解説しています。

③ 開発許可による道路後退

開発行為を行う場合、都市計画法による開発許可が必要となるケースがあります。

この場合、建築基準法や条例とは別に、開発許可基準による道路整備が必要になります。

開発許可における道路後退は、

事業区域の面積
建築物の規模
開発区域の形状

などによって基準が定められています。

一般的には4ｍ～6ｍ程度の道路幅員を確保することが求められるケースがあります。(大規模な開発行為を除く)

また、開発許可による道路後退の大きな特徴は、建築基準法のセットバックとは考え方が異なる点です。

開発後退は「道路中心から2ｍ」ではない

建築基準法の2項道路では、道路中心線から2ｍ後退することが基本です。

一方、開発許可の場合は、原則として道路中心からではなく、対面側の道路境界から必要な幅員を確保するように後退します。

例えば、現在の道路幅員が3ｍの場合、

建築基準法のセットバックでは、

「道路中心から2ｍ確保できればよい」

という考え方になります。

しかし開発許可では、

「開発によって整備される道路が、最初から必要幅員を満たしている必要がある」

という考え方になります。

そのため、向かい側の道路境界から一方的に後退する形になることがあります。

これは、建築基準法のセットバックが「将来的に4ｍ道路になることを想定した制度」であるのに対し、開発許可では「開発区域内に必要な道路を整備すること」が目的だからです。

道路後退では隅切りにも注意

道路後退を検討する場合、単純に道路幅員だけを確認すればよいわけではありません。

条例等や開発許可基準では、

隅切りの設置
道路形状
接続道路の条件
道路勾配

など、別途基準が設けられている場合があります。

特に角地や大規模な開発では注意が必要です。

後退部分の扱いにも違いがある

道路後退した部分については、その後の取り扱いにも違いがあります。

建築基準法上のセットバックの場合、自治体によっては「狭隘道路整備制度」などを利用し、測量や分筆、道路整備について支援を受けられる場合があります。

※狭隘道路についてはこちらの記事で解説しています。

一方、条例等や開発許可による道路後退の場合は、原則として事業者負担で、

測量
分筆
道路整備
所有権移転（帰属）

まで行う必要があるケースが多くあります。

条例等については自治体によって有償譲渡となる場合もありますが、開発許可による道路は無償帰属となるケースが一般的です。

まとめ

道路後退（セットバック）と一言でいっても、根拠となる制度によって内容は大きく異なります。

整理すると、

種類	主な対象	後退方法
建築基準法	主に2項道路	道路中心から2ｍ
条例等	自治体の基準による	中心から2.25ｍ～3ｍ程度など
開発許可	開発行為	一方後退4.00ｍ～6.00ｍで必要幅員を確保

という違いがあります。

建築計画や土地利用を検討する際は、「セットバックが必要か」だけではなく、「何の制度による後退なのか」を確認することが重要です。

同じ道路後退でも、必要な手続きや費用負担が大きく変わるため、早い段階で行政への確認を行うことをおすすめします。

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