安い土地には理由がある？購入前に確認したい10のチェックポイント
「希望のエリアなのに、相場より数百万円も安い土地がある！」
土地探しをしていると、このような物件を見つけることがあります。
もちろん、売主の事情などにより相場より安く販売されているケースもあり、すべての安い土地に問題があるわけではありません。
しかし、土地の価格には何らかの理由があることも少なくありません。購入後に「こんなはずじゃなかった…」と後悔しないためにも、契約前に確認しておきたいポイントをご紹介します。
まずお伝えしたいのは、不動産会社は宅地建物取引業法（宅建業法）という法律のもとで業務を行っており、重要事項説明などの説明義務も課せられています。そのため、多くの不動産会社は専門知識を持って誠実に対応してくれます。
一方で、専門用語が多く、「説明は受けたけれど、何を意味しているのかよく分からなかった」「よく分からないまま契約してしまった」というケースも少なくありません。
不動産会社から説明された内容や土地のメリットを鵜呑みにするのではなく、「なぜ安いのか」「自分にとってデメリットにならないか」をご自身でも確認することが、後悔しない土地選びにつながります。
1. 接道状況を確認する
住宅を建てるためには、建築基準法で定められた道路に適切に接していることが必要です。
土地によっては道路に接していなかったり、接していても建築基準法上の道路ではなかったりする場合があります。その結果、希望どおりに建物を建てられないケースもあります。
また、道路の種類によっては道路後退（セットバック）が必要となり、敷地として利用できる面積が減ってしまうこともあります。
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2. 用途地域や建築制限を確認する
土地には用途地域が定められており、建てられる建物の種類や規模に制限があります。
また、建ぺい率や容積率によって建物の大きさも制限されます。
「思っていたより小さい家しか建てられない」ということもあるため、事前の確認が重要です。
3. 市街化調整区域ではないか
市街化調整区域は、市街化を抑制するための区域です。
そのため、土地を購入しても自由に住宅を建てられるとは限りません。
開発許可や都市計画法の許可が必要となる場合もあり、条件によっては住宅の建築自体が認められないこともあります。
価格が安い土地の中には、市街化調整区域に位置しているものも少なくありません。
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4. 災害リスクを確認する
土地の価格には災害リスクが影響していることもあります。
例えば、
- 洪水浸水想定区域
- 土砂災害警戒区域
- 津波浸水想定区域（沿岸部）
などに該当している場合は、購入前にハザードマップを確認しましょう。
災害リスクを理解したうえで購入することが大切です。
5. 擁壁がある土地は要注意
高低差のある土地には擁壁が設置されていることがあります。
古い擁壁や安全性が確認できない擁壁の場合は、建築時に補強や造り替えを求められるケースもあります。
擁壁工事は高額になることも多く、土地価格以上の費用が発生する可能性もあります。
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6. 水道・下水道などのインフラ
土地価格が安くても、
- 水道の引込みがない
- 下水道が整備されていない
- ガスが利用できない
といったケースでは、インフラ整備に多額の費用が必要になることがあります。
土地代だけで判断せず、建築までに必要な総額で考えることが重要です。
7. 高低差のある土地
道路より土地が高い、または低い場合には、
- 盛土
- 切土
- 擁壁工事
- 階段やスロープの設置
などが必要になることがあります。
造成工事の費用によって、結果的に割高になるケースもあります。
8. 境界が確定しているか
境界杭が見当たらない土地や、隣地との境界が未確定の土地もあります。
境界に関するトラブルは、購入後に発生すると解決まで時間と費用がかかることがあります。
購入前に境界確定の有無を確認しておくと安心です。
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9. 地目が宅地とは限らない
土地の地目が、
- 農地
- 山林
- 雑種地
などの場合は、住宅を建てる前に各種手続きが必要になることがあります。
特に農地の場合は、農地転用許可が必要となるケースもあるため注意しましょう。
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10. その他の法令による制限
土地によっては、
- 盛土規制法
- 景観条例
- 埋蔵文化財包蔵地
- 高度地区
- 建築協定
など、さまざまな法令や条例による制限を受けることがあります。
これらは現地を見ただけでは分からないことも多く、市役所などで調査を行わなければ把握できません。
まとめ
安い土地には、必ずしも問題があるわけではありません。
売主の事情などで価格が抑えられている「掘り出し物」の土地もあります。
一方で、接道条件や法令上の制限、インフラ整備、災害リスクなどが価格に反映されているケースも少なくありません。
不動産会社は専門家として重要事項説明などを行ってくれますが、説明内容を十分に理解できないまま契約してしまうケースもあります。
大切なのは、「安いから買う」のではなく、「なぜ安いのかを理解したうえで納得して購入する」ことです。
少しでも不安や疑問がある場合は、そのまま契約せず、不動産会社へ遠慮なく質問したり、市役所で法令上の制限を確認したり、専門家へ相談したりすることをおすすめします。
当事務所でも、土地に関する法令上の制限や建築に関する手続きについてのご相談を承っています。
「この土地は購入しても大丈夫？」「説明を受けたけれど内容がよく分からない」といったご相談も歓迎しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
