開発許可における「区画の変更」とは？土地の分筆や2項道路の後退との関係
開発許可が必要かどうかを判断する場合、まずは開発区域の面積を確認します。
神奈川県では、区域によって開発許可の規模要件が定められており、例えば市街化区域では500㎡以上、市街化調整区域では面積にかかわらず、非線引き都市計画区域では1,000㎡以上、都市計画区域外では10,000㎡以上の開発行為が規制の対象(許可が必要)となります。
ただし、面積要件を超えているからといって、必ず開発許可が必要になるわけではありません。
開発許可の対象となるためには、原則として、建築物の建築等を目的として土地の「区画形質の変更」を行う必要があります。
土地の区画形質の変更は、一般的に次の3つに分けて考えられます。
- 区画の変更
- 形の変更
- 質の変更
つまり、面積要件を超えている場合であっても、これらのいずれにも該当しなければ、開発許可が不要となる場合があります。
ただし、実際の判断は計画内容や自治体の運用によって異なる場合があるため、開発許可が不要と思われる場合でも、事前に所管行政庁へ相談することが重要です。
今回は、このうち「区画の変更」について解説します。
区画の変更とは？
区画の変更とは、簡単にいうと、土地の利用区画を変更することです。
例えば、事業区域内に新たに道路を設ける場合や、既存の道路・水路を廃止・変更する場合などが該当する可能性があります。
具体的には、次のようなケースです。
- 開発道路を新設する
- 既存道路を事業区域に編入する
- 既存道路を廃止・付け替えする
- 水路の払下げを受ける
- 水路を付け替える
- 事業区域内に調整池などの公共施設を設ける
このような場合には、単に土地を分筆するだけではなく、土地の利用区画や公共施設との関係が変更されることになります。
そのため、開発許可の要否を判断する際には、「登記上の土地の筆が増えたか、減ったか」だけではなく、実際にどのような土地利用が行われるのかを確認する必要があります。
土地を分筆するだけなら区画の変更にはならない？
区画の変更について、よくある誤解が「土地を分筆すると区画の変更になる」というものです。
しかし、土地を分筆したからといって、直ちに区画の変更に該当するわけではありません。
例えば、現在1つの建築敷地として利用されている土地を2つまたは3つに分割し、それぞれを独立した建築敷地として利用する場合であっても、単に既存の建築敷地を分割するだけであれば、区画の変更に該当しないと判断されるケースがあります。
反対に、複数の建築敷地を1つの敷地として利用する場合も、単に既存の敷地を統合するだけであれば、必ずしも区画の変更に該当するとは限りません。
つまり、
土地を分筆したから開発許可が必要
というわけではありません。
重要なのは、登記上の分筆や合筆ではなく、従来の建築敷地の区画がどのように変更されるのかという点です。
ただし、土地の分割・統合に伴って道路や水路などの公共施設を新設・廃止・変更する場合には、区画の変更に該当する可能性があります。
開発道路を新設する場合
区画の変更に該当する代表的な例が、開発道路を新設する場合です。
例えば、これまで1つの土地として利用されていた土地を複数の宅地に分け、その内部に新たな道路を設ける場合です。
この場合、単に土地を分筆するだけではなく、新たな道路を整備することによって土地の利用区画そのものが変更されます。
そのため、開発区域の面積などの規模要件を満たす場合には、開発許可が必要となる可能性があります。
また、既存の道路を事業区域に編入する場合や、道路の付け替え、廃止などを行う場合も、計画内容によっては区画の変更に該当する可能性があります。
水路の払下げや付け替えにも注意
事業区域内に水路がある場合も注意が必要です。
例えば、
- 既存の水路の払下げを受ける
- 水路を別の位置に付け替える
- 既存の水路を廃止する
- 新たに水路を設置する
といった計画では、単なる土地の分筆や合筆とは異なり、公共施設の配置や土地の利用区画が変更されることになります。
そのため、区画の変更に該当するかどうかについて、事前に行政庁へ確認する必要があります。
特に、水路の払下げを受けて宅地として利用する場合などは、開発許可だけでなく、財産処分や占用、農地転用など、別の手続きが必要となる場合もあります。
2項道路のセットバックは区画の変更になる？
2項道路に接する土地については、セットバックと区画の変更との関係に注意が必要です。
建築基準法第42条第2項に規定する道路に接する敷地では、原則として道路中心線から2m後退した位置まで建築物や門、塀などを設けることができません。
いわゆる「2項道路のセットバック」です。
では、セットバックによって敷地の一部が道路状になるため、必ず区画の変更に該当するのでしょうか。
この点については、単独の建築計画において、既存の1つの建築敷地が2項道路に接しており、建築に伴って通常のセットバックを行うだけであれば、区画の変更に該当しないと判断されるケースがあります。
一方で、複数の敷地に分割する計画において、2項道路の後退部分を公共施設として整備する場合などは、区画の変更に該当すると判断される可能性があります。
例えば、1つの建築敷地を2つに分割し、それぞれに建築物を建築する計画で、敷地分割に伴って道路後退部分を整備する場合です。
このような場合には、単純な2項道路のセットバックではなく、敷地分割に伴う公共施設の整備と判断される可能性があるため、注意が必要です。
この点は自治体によって運用が異なる場合もあるため、
2項道路だから必ず区画の変更になる
または、
2項道路のセットバックは絶対に区画の変更にならない
と一律に判断することはできません。
実際の計画内容を整理したうえで、所管行政庁に確認することをおすすめします。
まとめ
今回は、開発許可における「区画の変更」について解説しました。
区画の変更を判断する際には、単に土地を分筆するかどうかではなく、土地の利用区画や公共施設との関係がどのように変わるのかを確認することが重要です。
特に、次のような計画では注意が必要です。
- 開発道路を新設する場合
- 既存道路を廃止・付け替えする場合
- 既存道路を事業区域に編入する場合
- 水路の払下げや付け替えを行う場合
- 調整池などの公共施設を新設する場合
- 敷地分割に伴って2項道路の後退部分を整備する場合
一方で、既存の建築敷地を単純に分筆・統合するだけであれば、直ちに区画の変更に該当するとは限りません。
開発許可の要否は、土地の面積だけで判断するのではなく、
「区画の変更があるか」
「形の変更があるか」
「質の変更があるか」
を確認したうえで判断する必要があります。
次回は、土地の「形の変更」について解説します。
