市街化調整区域の土地は誰でも購入できる？購入前に知っておきたい注意点を行政書士が解説

2026年11月9日 2026年11月9日阿部　勇太

不動産情報を見ていると、市街化調整区域にある土地を見かけることがあります。

市街化区域の土地と比べて価格が安いケースもあり、購入を検討される方もいるかもしれません。

しかし、市街化調整区域という言葉を聞いて、「そもそも土地を購入できるのだろうか」「購入しても建物を建てられないのではないか」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。

結論からいうと、市街化調整区域の土地は、原則として誰でも購入することができます。

ただし、土地を購入できることと、その土地を希望する目的で利用できることは別の問題です。

今回は、市街化調整区域の土地の購入に関する基本的な考え方と、購入前に確認しておきたい注意点について解説します。

⇒関連記事：市街化区域と市街化調整区域の違い｜土地利用で必ず知っておきたい基本

市街化調整区域の土地は誰でも購入できる？

市街化調整区域の土地は、原則として購入する人に制限が設けられているわけではありません。

市街化調整区域は、都市計画法に基づき、市街化を抑制すべき区域として定められた区域です。

そのため、建物の建築や開発行為については一定の制限がありますが、土地の売買そのものが原則禁止されているわけではありません。

つまり、一般の個人であっても、法人であっても、市街化調整区域の土地を購入することは可能です。

ただし、購入後に住宅を建てたい、事務所や工場を建てたい、駐車場や資材置場として利用したいといった場合には、それぞれの計画に応じた確認が必要になります。

土地を購入できても、建物を建てられるとは限らない

市街化調整区域の土地を購入する際に、特に注意しておきたいのが建築に関する制限です。

都市計画法では、市街化調整区域における開発行為や建築行為について、原則として一定の制限を設けています。

例えば、次のような計画を考えている場合です。

市街化調整区域に住宅を新築したい
事務所や店舗を建築したい
工場や倉庫を建築したい
既存の建物を建て替えたい
既存建物の用途を変更したい

これらの計画がすべて認められるわけではありません。

都市計画法第34条などに定められた立地基準や、建築行為に関する規定に適合する必要があります。

また、土地の面積や形状、周辺の状況、既存建物の有無、過去の許可履歴などによっても判断が異なります。

「以前から建物が建っていた土地だから、新しく購入した自分も同じように建物を建てられる」とは限らないため注意が必要です。

⇒関連記事：市街化調整区域でも建築できるケースとは？～「原則建てられない」けど、例外は意外と多い～

土地の利用目的によって確認する手続きが異なる

市街化調整区域の土地を購入する場合、購入後にどのように利用する予定なのかが重要になります。

例えば、次のようなケースでは、それぞれ異なる法令や手続きの確認が必要です。

住宅や事業用建物を建築する場合

住宅、店舗、事務所、工場などを建築する場合には、都市計画法に基づく開発許可や建築許可の要否、許可の見込みを確認する必要があります。

建築する建物の用途や計画内容によって、認められる可能性が異なります。

農地を購入する場合

土地が田や畑などの農地である場合には、農地法による制限にも注意が必要です。

農地を農地のまま購入する場合や、住宅・駐車場・資材置場などに転用する場合には、農地法に基づく許可や届出が必要となることがあります。

市街化調整区域では、農地法だけでなく都市計画法上の制限についても確認しなければなりません。

⇒関連記事：農地法3条・4条・5条の違いとは？｜行政書士が実務目線で解説
⇒関連記事：農地転用はなぜ必要？手続きを行う3つの理由を解説

駐車場や資材置場として利用する場合

建物を建築しない場合でも、土地の造成や盛土・切土を伴う場合には、都市計画法や盛土規制法などの確認が必要になることがあります。

また、土地の状況や利用方法によっては、自治体独自の条例やその他の規制が関係する場合もあります。

⇒関連記事：盛土規制法とは？土地を動かす前に必ず知っておきたい新ルールをわかりやすく解説

市街化調整区域の土地を購入する前に確認しておきたいこと

市街化調整区域の土地を購入する際には、契約を締結する前に、少なくとも次の点を確認しておくことをおすすめします。

1．希望する用途で土地を利用できるか

住宅、工場、駐車場、資材置場など、予定している利用目的が認められるかを確認します。

2．過去に開発許可や建築許可を受けているか

過去の許可履歴や建築の経緯によって、現在の土地の利用条件が異なる場合があります。

3．農地法など、都市計画法以外の規制がないか

農地法や盛土規制法、自治体の条例など、土地利用に関係する規制についても確認が必要です。

これらを確認しないまま土地を購入してしまうと、購入後に希望していた利用ができないことが判明する可能性もあります。

土地の価格だけで判断せず、購入後の利用まで見据えて検討することが大切です。

市街化調整区域の土地購入を検討している方へ

市街化調整区域の土地は、原則として誰でも購入することができます。(農地の場合には農地法の許可が必要です)

しかし、購入後に建物を建築したり、事業用地として利用したりする場合には、都市計画法をはじめとするさまざまな規制を確認する必要があります。

特に、土地の購入後に希望する用途で利用できないことが判明すると、大きな損失につながる可能性があります。

そのため、土地の購入を検討している段階で、予定している土地利用が可能かどうかを確認しておくことが重要です。

当事務所では、市街化調整区域における開発許可や建築許可に関する事前調査、土地利用に関するご相談を承っております。

購入を検討している土地について、建築や事業利用が可能か確認したい場合は、お気軽にご相談ください。

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