【第3回】相続した土地を売ろうとしたら不動産屋に断られた～市街化調整区域 【接道してない土地編】～
不動産屋に実家の売却相談をしたら言われました。
「接道してないので再建築不可ですね」
「43条取れるなら仲介は入りますけど、うちではやらないです」
……どういうこと？
今回は
接道していない土地 × 43条許可
という、現場で本当によくある話です。
目次
接道していない土地＝そのままでは売れない
建物を建てるにはルールがあります。
幅4m以上の道路に2m以上接していること
（いわゆる接道義務）
これを満たさない土地は
いわゆる「再建築不可」。
・建替えできない
・住宅ローンが通らない
・買える人が激減
不動産屋が嫌がるのは当然です。
そこで出てくる「43条ただし書き」
ここで登場するのが救済制度。
現場ではよく
「43条ただし書き」
と呼ばれていますが、
正しくは
建築基準法43条第2項第2号許可
です。
ただ、実務ではほぼ全員「ただし書き」と呼んでいます。
本来は建てられない土地でも
条件を満たせば「特別に建築OK」がもらえる制度。
つまり
再建築不可 → 条件付き建築可能
売主は思います。
「じゃあ売れるじゃん！」
でも不動産屋は動きません。
不動産屋が「43条取れるならやります」と言う理由
本音はシンプルです。
・許可が取れる保証がない
・時間がかかる
・責任が重すぎる
もし売買後に許可が取れなかったら
トラブル確定。
だから出る名言。
「43条取れるなら仲介します」
＝
取る作業はやりません
現況の家をそのまま売りたい場合
選択肢は2つ。
① 現況のまま許可を取る
通路幅など条件が足りていれば
そのまま許可申請。
② 是正してから許可を取る
足りない部分を整備します。
・通路を4mに広げる
・通行承諾を取る
・測量や権利整理
ここまで出来ると
不動産屋は動き始めます。
解体して建替え前提で売りたい場合
ここからが本当に難しい。
新築するには
新築の建築図面が必要。
でも現実はこう。
・家が建つか分からない土地
・設計事務所も慎重になる
・費用も先行して発生
つまり
建てられる確証がないと売買できない
もし建てられなかったら？
契約トラブルになりかねません。
だから売れない。
一般的な王道ルート
実務で一番多い流れはこちら。
① 現況建物で43条許可を取得
↓
② 建築可能な土地として売却
↓
③ 購入者が居住 or 解体
↓
④ 建替え時に再度43条許可取得
この流れが一番トラブルが少く、
不動産屋も動きやすい形です。
まとめ
接道していない土地は
売れない土地ではなく
許可を先に取らないと売れない土地
不動産屋が断るのは
売れないからではなく
準備不足だから
接道していない土地は難しい。
でも、順番を間違えなければ動かせる。
そんなお話でした。
