【第1回】相続した土地を売ろうとしたら不動産屋に断られた～市街化調整区域【畑編】～
相続した土地を売ろうと不動産会社に相談したら…
「この土地はちょっと扱えないですね…」
このシリーズでは、不動産屋に断られがちな土地をタイプ別に解説します。
第1回は 市街化調整区域の畑。
目次
なぜ不動産屋は断るのか
理由はシンプル。
・住宅が建たない
・買える人が限られる
・手続きが難しい
つまり 売れる可能性が低い土地 だからです。
現実：基本は家が建たない
市街化調整区域は
👉 市街化を抑制するエリア
原則として 新築住宅は建築不可。
「農地転用すれば駐車場にできる？」という誤解
よくある質問。
駐車場や資材置き場にすれば使えるのでは？
ここが大きな誤解です。
個人の農地転用はかなり制限される
個人申請で認められやすいのは
✔ 自宅用駐車場
✔ 自己使用の資材置き場
✔ 本当に必要な自己利用
つまり
自分が使う用途に限られる
利益目的の転用は基本NG
個人名義で
・月極駐車場
・資材置き場貸し
・収益目的土地利用
このような 利益目的の転用は基本不可。
可能性があるのは
👉 事業としての土地利用（法人主体）
例：
・建設会社の資材置き場
・事業用駐車場
・物流拠点など
農地区分が超重要（ここでほぼ決まる）
農地にはランクがあります。
| 区分 | 転用難易度 |
|---|---|
| 甲種農地 | ほぼ不可能 |
| 第1種農地 | 原則不許可 |
| 第2種農地 | 条件付き |
| 第3種農地 | 許可されやすい |
現実として
第3種農地でないとかなり厳しい。
これが転用できず売れない最大理由。
農地として売るなら農家へ（農地法3条）
宅地として売れないなら
農地として売却。
必要なのは農地法3条許可。
条件：
・買主が農家
・農業従事
・耕作継続
つまり
買主が極端に少ない土地。
売れなくても貸せる「農地バンク」
最近増えている制度。
・農地中間管理機構
・農地バンク
・貸借制度
売却が難しくても
貸すという選択肢があります。
最終手段：相続土地国庫帰属制度
2023年スタート。
不要な土地を
国に引き取ってもらう制度
主な条件：
・建物なし
・境界明確
・担保なし
・負担金あり（数十万円）
まとめ
市街化調整区域の畑が売れない理由
・住宅は建てられない
・個人の収益転用は基本不可
・農地区分で難易度が決まる
・買主は農家に限定
主な選択肢
1️⃣ 事業者へ提案して転用
2️⃣ 農家へ売却（3条）
3️⃣ 農地バンクで貸す
4️⃣ 国庫帰属制度
相続した土地は
「売れる前提」で考えると失敗します。
土地の使い方はケースごとに全く違います。
相続土地の活用・処分の相談も受けています。
