市街化調整区域でも建築できるケースとは？～「原則建てられない」けど、例外は意外と多い～
「市街化調整区域の土地は建物が建てられない」
こう聞いたことがある方は多いのではないでしょうか。
確かに、市街化調整区域は市街化を抑制するための区域であり、原則として建築は認められていません。
しかし、一定の条件を満たす場合には建築が可能となるケースもあります。
この記事では、
市街化調整区域でも建築できる代表的なケースについて、分かりやすく解説します。
目次
市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、都市計画法に基づき
「無秩序な市街化を防ぐため、市街化を抑制すべき区域」として指定されたエリアです。
そのため、
- 原則：住宅や店舗などの建築は不可
- 例外：法律・条例で認められた場合のみ建築可
という扱いになります。
市街化調整区域でも建築できる主なケース
① 農家住宅（自己用住宅）
農業を営む方が、自ら居住するための住宅を建てる場合です。
主な要件例（自治体により異なります）
- 農業従事者であること
- 農地を継続して耕作していること
- 規模や用途が自己居住用であること
※第三者への賃貸や転売を前提とした建築は認められません。
② 分家住宅・親族居住用住宅
既存集落内などで、
親族が居住するための住宅を建てるケースです。
よくある条件としては、
- 親族関係が明確であること
- 線引き(市街化区域と市街化調整区域に分けること)前から所有していた土地であること
- 自己居住が前提であること
「実家の近くに家を建てたい」という相談は、このケースに該当することが多いです。
③ 既存宅地・既存建築物の建替え
線引き(市街化区域と市街化調整区域に分けること)前から住宅等が建っていた土地で、
同一用途・同規模程度で建替えを行う場合です。
※神奈川県では昭和45年6月10日に線引き
ポイントは、
- 過去に適法な建築がされていたこと
- 線引き前から現在に至るまで宅地として利用されていたこと
古い家を壊して新築する場合でも、
条件次第で建築が可能となることがあります。
④ 開発許可を要しない建築（都市計画法第34条関係）
都市計画法第34条では、
市街化調整区域でも例外的に認められる建築が定められています。
代表例：
- 公益上必要な建築物（診療所、福祉施設 等）
- 日用品店舗（条件付き）
- 既存事業の拡張施設
※内容は非常に専門的で、事前協議が必須です。
⑤ 自治体条例による緩和（いわゆる「条例区域」）
市町村独自の条例により、
一定区域では建築を認めているケースもあります。
例：
- 既存集落内での住宅建築
- 人口減少対策としての住宅建築
同じ市街化調整区域でも、
自治体ごとに扱いが大きく異なる点が重要です。
注意点：調整区域の建築は「事前確認」がすべて
市街化調整区域の建築可否は、
- 都市計画法
- 開発許可基準
- 各自治体の条例・運用
- 農地法
が複雑に絡み合います。
「建築会社に聞いたら大丈夫と言われた」
「不動産屋が建てられると言っていた」
このようなケースでも、
実際には許可が下りないことも珍しくありません。
まとめ
市街化調整区域でも、以下のような場合は建築が可能です。
- 農家住宅・分家住宅
- 既存宅地の建替え
- 法令・条例に基づく例外建築
ただし、農地転用が出来るかどうかなど、個別判断が非常に重要な分野のため、
計画段階での専門家への相談が欠かせません。
市街化調整区域のご相談はお任せください
当事務所では、
- 市街化調整区域の建築可否調査
- 開発許可・建築許可に関する事前協議
- 図面・申請書類の作成
などを行っております。
「この土地、建てられるの？」
といった初期段階のご相談も歓迎です。
お気軽にお問い合わせください。
