【残地の残し方】開発逃れで500㎡以下にする場合の注意点
土地開発では、
事業区域を500㎡以下にして開発許可を回避するケースがあります。
その際によく出てくるのが「残地」です。
しかし、残地の残し方を間違えると
役所に認められないケースが多いため注意が必要です。
今回は、実務でよく問題になる
残地の残し方のポイントを解説します。
目次
■ 残地とは？
残地とは、
開発行為や宅地造成を行う際に
事業区域から除外して残す土地のことです。
例えば
- 全体：600㎡
- 事業区域：480㎡
- 残地：120㎡
のようにすることで
500㎡未満の事業として扱うケースがあります。
■ 残地は「建物が建てられる形状」が求められる
多くの自治体では、
残地について
👉 将来建物が建てられる形状であること
が求められることが多いです。
つまり、
以下のような土地は基本NGです。
よくあるNG例
- 接道がない土地（いわゆる死に地）
- 最低敷地面積を満たさない土地
- 明らかに建物が建たない細長い土地
このような残し方は
「意図的な開発逃れ」
と判断されやすいためです。
■ 「駐車場にする予定」は通らないことが多い
よくある説明として、
「残地は駐車場として利用予定です」
というケースがあります。
しかし実務では、
多くの自治体でこの理由は通りにくいです。
なぜなら役所側としては
それならば
事業区域に入れて駐車場整備すればよい
と判断されるためです。
つまり
計画上だけの駐車場は認められにくい
ということです。
■ 本当に駐車場にするなら先に整備する
もし本当に駐車場として利用する場合、
👉 先に駐車場として整備してしまう
ことで残地として認められやすくなるケースがあります。
理由は、
すでに
土地利用が開始されている
と判断されるためです。
実務では
- 砕石敷き
- 区画線
- 車止め
などを設置しておくケースもあります。
■ 残地には「周知文」の提出が必要
残地を設定する場合、
多くの自治体で
👉 残地に関する周知文の提出
が求められます。
これは
開発逃れを防止するための措置です。
■ 残地には土地利用の制限がかかることもある
残地は自由に使えるとは限りません。
自治体によっては
次のような制限があります。
例：
- 建物の検査済証が出るまで土地利用不可
- 検査済後1年間は土地利用不可
これは
後から開発区域に組み込む行為を防ぐためです。
■ 残地はトラブルになりやすい
残地の扱いは自治体ごとに運用が違うため、
- 形状
- 面積
- 接道
- 将来利用
などを総合的に判断されます。
設計段階で検討しておかないと、
後から計画変更になることも多い部分です。
■ まとめ
開発逃れで残地を残す場合は
✔ 建物が建てられる形状
✔ 接道条件を満たす
✔ 最低敷地面積を満たす
✔ 利用計画に合理性がある
ことが重要です。
単純に
500㎡未満にすれば良い
というわけではありません。
当事務所では、
開発許可・事前相談の段階から
残地の取り方や事業区域の設定についてもサポートしています。
