開発許可申請は不要でも「事前相談」は必要なケースとは？
「500㎡以下だから開発許可は不要ですよね？」
よくあるご相談ですが、
開発許可は不要でも、事前相談が必須となるケースは意外と多いです。
今回は、実務で特に注意すべきパターンを整理します。
目次
① 500㎡以下でも“実質一体利用”と判断されるケース
申請地が500㎡以下でも、
- 隣地が同一所有者
- 同時期に隣地も造成予定
- 申請地のみ申請し、残地を後日利用予定
このような場合は、一体開発とみなされる可能性があります。
特に
「一部を申請地として切り出し、残地を残して500㎡以下にする」
というケースは要注意。
この場合、
- 周知文の提出
- 残地の1年縛り
- 将来的な開発制限
などが発生することがあります。
形式的に500㎡未満でも、実質判断されるのが開発実務です。
② 市街化区域でも“切土・盛土”で開発に該当する可能性
市街化区域で
- 面積は500㎡以上だけど地目は宅地で区画の変更なし
という土地でも、
一定規模の切土・盛土があると開発許可対象になる場合があります。
特に最近は、
👉 **盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）**の影響もあり、
造成計画はセットで事前相談が必須と考えた方が安全です。
「宅地だから大丈夫」は危険です。
③ 建物規模によっては“まちづくり条例のみ”かかるケース
規模や用途によっては、
- 開発許可は不要
- でも「まちづくり条例」は必要
というケースもあります。
この場合は、
- まちづくり条例手続き
- その後、建築確認申請
という流れになります。
逆に、
- 開発許可も
- まちづくり条例も
- 盛土規制法も
すべて該当しなければ、
事前相談後、すぐ確認申請へ進めるケースもあります。
ここを早期に仕分けできるかどうかが重要です。
④ 神奈川県内の注意点
神奈川県では、
- 市街化区域 → 原則60条証明は不要
ただし
相模原市 や
小田原市 では、
調整区域で60条証明が必要になります。
区域区分と自治体ごとの運用差は必ず確認が必要です。
⑤ 結論：まずは“事前相談で整理”
最近多いのが、
- 開発逃れにならないか不安
- 面積をどう区切るべきか
- 残地の扱いはどうなるのか
- 盛土規制法はかかるのか
といったご相談です。
実務では
「許可が必要かどうか」よりも
「どの制度がかかるかの整理」が重要です。
まとめ
✔ 500㎡以下でも安心できない
✔ 同一所有者の隣地は要注意
✔ 切土・盛土は必ずチェック
✔ 盛土規制法はセットで考える
✔ まちづくり条例のみのケースもある
「これ、開発逃れにならない？」
という段階でも問題ありません。
早めの整理が一番コストを抑えます。
お気軽にご相談ください。
