開発許可が下りたのに接道NG？条例後退の落とし穴
開発許可が完了し、完了公告も済んだ。
「これで建築確認も問題なく進むだろう」
…そう思っていたら、確認申請でまさかの指摘。
「条例後退部分は建築基準法上の道路ではないため、接道が取れていません。」
実務では実際に起こり得る話です。
目次
都市計画法上の道路と建築基準法上の道路は別物
開発許可では、都市計画法に基づき道路後退や道路整備を行います。
しかし、建築確認で問われるのは
建築基準法上の道路に2ｍ以上接しているかどうかです。
建築基準法上の道路は、
- 42条1項各号道路
- 42条2項道路
- 43条許可
などに該当しなければなりません。
都市計画法で整理された道路＝自動的に建築基準法上の道路
とは限らないのです。
条例後退の方が大きいケースの落とし穴
今回の事例では、
- 都市計画法上の道路後退：一方後退4.0ｍ
- 条例後退：中心後退2.5ｍ（こちらの方が広い）
という状況でした。
条例後退部分は、
- 将来拡幅予定地
- 空地扱い
- 帰属未了
- 公示未実施
などの扱いになっていることがあります。
この場合、建築基準法上の道路に該当せず、
接道要件を満たさないと判断されることがあります。
本来必要だった可能性のある手続き
本件では、本来であれば
建築基準法第43条２項２号（いわゆる43条但し書）
が必要だった可能性がありました。
自治体によって運用は異なる
ここが一番難しいポイントです。
同じ「条例後退の方が広い」ケースでも、
- みなし道路として接道OKとする自治体
- 公示がなければ道路と認めない自治体
運用が分かれます。
つまり、
✔ 開発担当課
✔ 建築指導課
✔ 確認検査機関
この三者の見解が一致しているかを、
事前に確認することが極めて重要です。
開発許可＝建てられる、ではない
開発許可が下りたからといって、
必ずしも建築確認がスムーズに進むとは限りません。
都市計画法上の整理だけでなく、
建築基準法上の道路種別まで確認することが必要です。
特に条例後退が絡む案件では、
完了公告後に問題が発覚すると手戻りが大きくなります。
まとめ
条例後退がある案件では、
- その部分が建築基準法上の道路になるのか
- 公告や帰属のタイミングはいつか
- 43条２項２号の認定や許可が必要になる可能性はないか
これらを開発段階で整理しておくことが重要です。
市町村ごとの運用差を前提に、
事前協議で必ず確認することをおすすめします。
