市街化調整区域で建て替えをする場合は、必ず都市計画法の事前相談が必要です
市街化調整区域で住宅の建て替えや新築を検討する場合、都市計画法の事前相談が必要になるケースがほとんどです。
「すでに家が建っているから、そのまま建て替えればいいのでは？」
と思われる方も多いのですが、市街化調整区域ではそう簡単ではありません。
建築の可否や条件は、都市計画法上の扱いによって判断されるため、事前に自治体との相談が必要になります。
事前相談が必要になる主なケース
例えば、次のようなケースです。
- 既存住宅の建て替え
- 農家住宅の建て替え
- 農家分家住宅の建て替え
- 空き家を解体して新しく住宅を建てたい場合
- 新しく住宅を建てたい場合
これらはすべて、都市計画法の許可制度との関係を確認する必要があります。
過去に許可を受けていても、再度相談が必要
「昔、都市計画法の許可を取って建てた家だから大丈夫」と思われることも多いのですが、
たとえ過去に
- 都市計画法第29条（開発許可）
- 都市計画法第43条（建築許可）
の許可を受けて建てられた建物であっても、再度建築する場合には改めて相談が必要になります。
これは、
- 建物の用途
- 建物の規模
- 当時の許可内容
- 現在の制度
などを確認する必要があるためです。
相談時に必要になることが多い資料
事前相談では、現在の建物の状況を確認するために、次のような資料を求められることが多いです。
- 建築確認申請書
- 建築図面（配置図・平面図・敷地求積図など）
- 検査済証
- 測量図
特に、当時の許可内容や建物の規模を確認するため、建築確認関係の資料が重要になります。
もしこれらの資料が残っていない場合は、役所や指定確認検査機関での調査が必要になることもあります。
まとめ
市街化調整区域では、
「家が建っているから建て替えできる」
とは限りません。
既存住宅の建て替えであっても、
- 過去の許可内容
- 建物の用途
- 現在の制度
などを確認する必要があるため、まずは都市計画法の事前相談を行うことが重要です。
