開発許可と建築確認の違い｜混同しやすいポイントを分かりやすく解説
土地や建物に関するご相談を受けていると、「開発許可と建築確認って何が違うんですか？」「どっちを先に取ればいいんですか？」という質問をよくいただきます。
この2つは目的も手続きも異なりますが、混同されやすいポイントが多いのも事実です。
この記事では、開発許可と建築確認の違いと、特に間違えやすいポイントについて解説します。
目次
そもそも開発許可とは？
開発許可とは、主に土地の使い方を変える行為について、都市計画法に基づき行政の許可を受ける手続きです。
代表的なケースとしては、
- 農地や雑種地を宅地として利用したい
- 宅地利用をする際に一定規模以上の造成工事を行う
- 市街化調整区域で建物を建てたい(条件により該当しない場合もございます)
といった場合が挙げられます。
つまり開発許可は、
👉 「その土地でその計画をしてよいか」を判断するための手続きです。
建築確認とは？
建築確認は、建物そのものについて、建築基準法に適合しているかを確認する手続きです。
- 建物の構造
- 高さ・面積
- 接道条件
- 防火・耐震基準
などがチェックされます。
こちらは
👉 「その建物が法律上建てられるか」を確認するものになります。
一番の違いは「対象」
両者の大きな違いを簡単にまとめると、次のとおりです。
- 開発許可：土地・造成・計画全体
- 建築確認：建物の内容・構造
建築確認申請は、建物が建築基準法に適合しているかを確認する手続きですが、前提として、土地の利用が適法であることが求められます。そのため、開発許可が必要な土地であるにもかかわらず、開発許可が下りていない場合には、建築確認申請は受理されない、または許可が下りないというケースが多くあります。
混同しやすいポイント①
建築確認が下りれば建てられると思ってしまう
よくある誤解の一つが、「建築確認が取れれば建てていいという考えです。
実際には、
- 開発許可が必要なのに取っていない
- 土地の利用条件を満たしていない
- そもそも建築確認が下りない
といった建築確認以前の問題となるケースもあります。
特に市街化調整区域では、都市計画法上の基準の有無が大きな判断材料になります。
混同しやすいポイント②
手続きの順番を間違える
原則として多くのケースでは、
- 開発許可及びまちづくり条例（または不要の確認）
- 建築確認
という順番で進みます。
先に建築確認を進めようとしても、開発許可が必要な土地であれば手続きが止まってしまいます。
混同しやすいポイント③
「自分の土地は関係ない」と思ってしまう
造成工事をしない場合でも、土地の条件や区域区分によっては開発許可が必要になることがあります。
「昔からある土地だから大丈夫」
「小規模だから問題ない」
と自己判断してしまうのは危険です。
事前確認がとても重要です
開発許可も建築確認も、計画の初期段階での判断が結果を左右します。
一度進めてしまった計画を途中で修正することは、時間的にも費用的にも大きな負担になります。
まとめ
- 開発許可は「土地・計画全体」の許可
- 建築確認は「建物」の確認
- 両者は目的も手続きも別物
- 順番と事前確認がとても重要
開発許可が必要かどうか分からない、
建築確認との関係が不安、
そんな段階でも問題ありません。
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